1 - ) Kat İrtifakı Nedir?

Bugünkü Emlakta Haber Emlak Terimleri konuları arasına giren kat irtifakı konusunu ilk olarak tanımlayarak haberimize başlayalım. Bir arsa üstünde inşaat aşamasına başlanan bir bina içerisinde bodrum kat için yapım aşaması tamamlandıktan sonra bina üzerinde hak sahibi olan kişilerin mevcut pay yüzdelerini belirleyen bir tapu türüdür şeklinde kat irtifakını açıklayabiliriz. Kat irtifakının biraz daha anlaşılır olarak tanımlamak gerekirse inşaat aşaması henüz başlamadan önce kat maliklerinin resmi olarak yerleşim paylaşımını resmi yol ile belge haline getirmesidir şeklinde yorumlayabiliriz.

Söz konusu olan kat irtifakı yapının yer alacağı arazinin hak sahibi ya da pay sahipleri etrafında arsa payı değerlerine bağlı kalmak sureti ile kurulmaktadır. Belirlenmiş olan bu arsa payları kat irtifakı tapusundan ayrı olarak devredilmesi mümkün değildir. Yani arsa payı devir işlemi gerçekleşir ise bu arsa payına bağlı olarak ilgili kat irtifakı durumu da devredilmiş oluyor.

2 - ) Kat İrtifakı Şartları Nedir?

Haberimizin konusu olan kat irtifakı, bölgelerde faaliyet göstermekte olan tapu sicil müdürlükleri tarafından hazırlanan resmi senet ve tapu sicili üzerine tescil işlemi ile birlikte elde edilmektedir. Kat irtifakı işlemi gerçekleştirilecek olan arsa yalnızca bir kişi üzerine tescilli ise yani arsa tapusu üzerinde herhangi bir pay sahibi yok ise kat irtifakı istem belgesi üzerinden düzenlenmektedir.

Kat irtifakı kurulması için tapu sicil müdürlükleri tarafından bazı koşulların yerine getirilmesi beklenmektedir. Bu şartlara göz atacak olursak şu şekilde listeleyebiliriz.

• İnşaat çalışmaları başlayacak olan binanın tümünde kat irtifakı kurulmalıdır.
• İnşa edilecek olan ana yapının inşaat çalışmalarının sona ermiş olmaması gerekmektedir.
• Kat irtifakı kurulacak olan bölümlerin birbirinden bağımsız olması gerekmektedir.
• Bir hak sahibinde istem belgesi, birden fazla hak sahibinde resmi senet düzenlenmiş olması gerekir.
• Diğer talep edilen belgelerin hazır olması gerekmektedir.

3 - ) Kat İrtifakı İçin İstenen Belgeler

Kat irtifakı kurulması için gerekli şartların sağlanması halinde tapu sicil müdürlüklerinde istenen belgelerin temin edilmesi gerekmektedir. Şimdi isterseniz bu belgeleri de sıralı olarak inceleyelim.

• Arsa üzerinde pay hakkı bulunan hak sahiplerinin imzasının yer aldığı başvuru dilekçesi
• Kat irtifakı kurulacak olan binanın mimar ya da mühendis tarafınca düzenlenen genel inşaat projesi
• Kat irtifakı kurulacak olan arsanın üzerinde ilgili yapının haricinde herhangi bir yapının yer alıp almadığını beyan eden vaziyet planı
• Eğer ilgili arsa üzerinde birden çok yapı inşa ediliyor ise her birinin ilgili proje üzerinde ayrı ayrı olarak gösterilmesi gerekmektedir
• Hak sahiplerinin T. C. Kimlik Numarası, Nüfus Cüzdanı ya da pasaportu olmalıdır
• Yapıya dair yönetim planı
• Kat irtifakı kurulacak olan binanın varsa tapu senedi, yok ise ilgili taşınmazın ada ve parsel numaralarının yer aldığı bir belge
• Eğer kat irtifakı kurulması için bir temsilci söz konusu ise temsil yetkisine ilişkin belge

4 - ) Kat İrtifaklı Ev Almak Doğru mu?

Yeni bir yapı inşaatı başlamadan hemen önce mimar ya da mühendis tarafından düzenlenen yapıya ilişkin proje belediyenin ilgili birimine teslim edilir. Belediye, kendilerine teslim edilen gelen projesi gerekli yönetmelikler ile uygunluk yönünü kontrol ederek onay işlemini gerçekleştirir.

Bu işlemin ardından inşaat çalışmalarına başlanır ve bodrum kat seviyesi tamamlandıktan sonra kat irtifakı kurulmaktadır. Fakat söz konusu olan kat irtifakı kurulduktan sonra inşaat çalışmaları belediyeye ibraz edilen proje doğrultusunda tamamlanmayabilir. Bu durumun meydana gelmesi halinde ise kat irtifakı kurulan konutu satın alan kişiler için bazı sorunlar meydana gelebiliyor.

Kat irtifakı kurulan yapının projesine uygun olarak tamamlanmaması halinde belediye birimleri ilgili binanın projeye uygun olarak tamamlanmamasından ötürü yapı için yıkım kararı alabilir. Yapının inşa edildiği alan kendi arsa sınırlarının ötesine geçme halinde bir işgal durumu meydana geleceğinden dolayı işgal edilen arazi sahipleri ile mahkemelik olabilirsiniz.

Kat irtifakı kurulan yapılarda yer alan otopark ve depo gibi bazı ortak kullanım alanların konutların üzerine dahil olması sebebi ile diğer kat malikleri ile sorunlar yaşayabilirsiniz ve bu sorunların hukuki boyuta ulaşması ile yine binanız için yıkım kararı çıkabilir. Diğer yandan ise projeye aykırı durum olmasından dolayı evi satın almak için konut kredisi kullanma ihtimaliniz çok düşük seviyelere geriliyor.

5 - ) Kat İrtifaklı Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kat irtifakı kurulan bir evi satın almanız halinde başınıza gelebilecek olumsuz olayları az önce gördük. Kat irtifakı kurulmuş olan bir inşaatın tamamlanmasının ardından belediye birimlerine başvuru yapılmaktadır. Belediye birimleri yapı projesi ile binanın birbiri ile örtüşür şekilde uygun olarak inşa edilip edilmediğini kontrol etmektedir.

Eğer inşaat yapı projesi ve eklerine uygun bir şekilde tamamlanmış ise yapı kullanım izni olarak bilinen İskan Belgesi verilmektedir. Kat irtifakı kurulan bir konut satın alırken iskan belgesine sahip olup olmadığı konusuna mutlaka dikkat etmeniz gerekmektedir. Çünkü iskan belgesi inşaatın proje ve eklerine uygun bir şekilde tamamlandığı anlamına gelmektedir.

Eğer ilgili evi satın almak için konut kredisi kullanılacak ise zaten banka tarafından görevlendirilen bir ekspertiz gelerek ilgili evi inceler ve ona göre bir rapor hazırlar. Eviniz için kredi çıkıyor ise bu evin iyi kalitede bir yapı olduğu anlamına gelebilir ancak bu durum şaibelidir.

6 - ) Kat İrtifakı Tapusunu Kat Mülkiyetine Çevirme

Kat mülkiyeti tapusu, kat irtifakı kurulu olan bir yapının inşaat aşamasının sona ermesi ile birlikte iskan belgesi almasının ardından temin edilebilir. Söz konusu olan kat irtifakı alınmadan kat mülkiyetinin alınması mümkün değildir. Fakat bazı hallerde kat mülkiyeti alınmasının ardından bazı değişiklikler gerçekleştirilmiş olabiliyor. Bu gibi surumlar neticesinde ilerleyen dönemler içerisinde mağduriyet yaşamamanız açısından bir uzmanın kontrol etmesi iyi bir yol olacaktır.

7 - ) Kat İrtifakı Olmayan Eve Konut Kredisi Çıkar mı?

Kat irtifakını açıkladığımız zaman da söylediğimiz gibi söz konusu olan kat irtifakı bir yapı inşaat çalışmasının henüz başlamadığı zamanlar içerisinde alınmaktadır. Bir konut projesinin henüz temel atma işlemi sırasında konut satın alırken alıcı ile yapı firması arasında bir resmi sözleşme düzenlemesi gerçekleştirilir. Bu resmi sözleşme ile hak sahibinin de yapı firmasının da bazı yükümlülükler altına girdiğini söyleyebiliriz.

Kat irtifakı alınması konusunun önemini bu noktada daha iyi anlayacağız. Bir ev satın alacağınız zaman eğer konut kredisi almayı düşünüyorsanız bankalar kat irtifakı olup olmadığı konusuna dikkat etmektedir. Eğer kredi almak istediğiniz konut için kat irtifakı kurulmamış ise bankalar konut kredisi vermezler.